Metodoloji
Villa maliyetleri nasıl hesaplanıyor?
Bu sayfa, villamaliyeti.com'daki tüm maliyet rakamlarının nasıl üretildiğini, neyi kapsadığını, hangi kaynaklara dayandığını ve nasıl güncellendiğini açıklar. Buradaki sayılar ve oranlar sistemin gerçek ayarlarından otomatik okunur.
Kısa özet
Maliyetler tek bir “m² fiyatı” ile değil, yapının metrajı çıkarılarak hesaplanır: 147 metraj formülü villanın beton, duvar, cephe, pencere, kaplama ve tesisat miktarlarını üretir; bu miktarlar 367 reçete satırıyla malzeme–işçilik–ekipman ayrımlı birim fiyatlara bağlanır; ardından bölgesel farklar, genel giderler, beklenmeyen gider payı ve yüklenici kârı eklenir. Sonuç KDV ve arsa hariç bir aralık olarak verilir.
1. Hesaplama adımları
- Girdi: il ve ilçe, arsa alanı, imar bilgisi (TAKS/KAKS), kat ve yatak odası sayısı, mimari tarz ve kalite sınıfı. İmar bilinmiyorsa varsayımla devam edilir ve aralık genişletilir.
- Villa programı: imar sınırları içinde kat alanları, banyo sayıları ve oda programı belirlenir; zemin kat hiçbir durumda taban alanı sınırını aşmaz.
- Otomatik metraj: 147 formül; kat alanlarından cephe ve pencere alanı, betonarme hacmi, donatı ve kalıp; oda programından zemin kaplamaları, ıslak hacimler ve tesisat miktarları; ilin iklim bölgesinden ısıtma ve soğutma kapasitesi hesaplanır.
- Reçeteler: her seçim (ör. “ısı yalıtımlı alüminyum doğrama”) birden fazla maliyet kalemine bağlanır (367 reçete satırı).
- Birim fiyatlandırma: her kalem malzeme, işçilik, ekipman, taşeron ve sarf bileşenleriyle ayrı fiyatlanır; malzemeye fire oranı, malzeme ve sarfa nakliye/lojistik payı eklenir.
- Bölgesel farklar: il, ilçe veya bölge için tanımlı fiyat farkları bileşen bazında uygulanır (aşağıda).
- Genel giderler ve kâr: doğrudan maliyete aşağıdaki oranlar eklenir.
- Aralık: sonuç tek rakam yerine alt–üst sınırlı bir aralık olarak verilir.
2. Maliyet bileşenleri
| Bileşen | Nasıl hesaplanır |
|---|---|
| Malzeme | Miktar × (1 + fire oranı) × malzeme birim fiyatı × (1 + nakliye/lojistik payı) |
| Sarf malzemesi | Malzeme gibi fire ve lojistik payıyla |
| İşçilik | Miktar × işçilik birim fiyatı (fire uygulanmaz) |
| Ekipman | Miktar × ekipman birim fiyatı (vinç, iskele, makine vb.) |
| Taşeron işleri | Miktar × taşeron birim fiyatı (ör. havuz, asansör, özel sistemler gibi götürü işler) |
| Nakliye | Kalem bazında lojistik yüzdesi; bölgesel farklarda ayrıca lojistik bileşeni tanımlanabilir |
3. İş grupları
Doğrudan maliyet 29 maliyet grubunda toplanır ve 6 ana başlıkta raporlanır:
| Ana başlık | Maliyet grupları |
|---|---|
| Kaba yapı | Hafriyat / Zemin, Temel, Taşıyıcı sistem, Çatı, Su yalıtımı, İç duvarlar & merdiven |
| Cephe ve doğrama | Cephe, Kapı & Pencere, Isı yalıtımı |
| İç mekân (mimari işler) | Zemin kaplamaları, Tavanlar, Boya & iç bitişler, Mutfak, Banyolar |
| Mekanik ve elektrik | Sıhhi tesisat, Isıtma / soğutma / havalandırma, Elektrik, Aydınlatma, Akıllı ev, Güvenlik |
| Dış alan | Havuz, Peyzaj, Dış işler / çevre, Garaj / otopark |
| Proje, şantiye ve genel | Proje / Ruhsat / Tasarım, Mobilizasyon / Şantiye, Özel sistemler, Genel şartlar / teslim, Beklenmeyen / genel |
Mekanik işler (sıhhi tesisat, ısıtma, soğutma, havalandırma), elektrik işleri (elektrik, aydınlatma, güvenlik, akıllı ev) ve mimari işler (kaplamalar, boya, tavan, mutfak, banyo, kapılar) bu gruplarda ayrı ayrı hesaplanır.
4. Genel giderler, beklenmeyen giderler ve kâr
| Kalem | Oran | Uygulandığı tutar |
|---|---|---|
| Genel şartlar | %3 | Doğrudan maliyet |
| Yüklenici genel gideri | %7 | Doğrudan maliyet |
| Beklenmeyen giderler | %5 | Önceki kalemler eklenmiş toplam |
| Fiyat eskalasyon payı | %0 | Önceki kalemler eklenmiş toplam |
| Kâr | %15 | Önceki kalemler eklenmiş toplam |
5. Bölgesel fiyat farklılıkları
Tanımlı fiyat farkları malzeme, işçilik, ekipman ve taşeron bileşenlerine toplanarak uygulanır. Şu anda tanımlı farklar:
| Kapsam | Malzeme | İşçilik | Ekipman | Taşeron |
|---|---|---|---|---|
| İstanbul | %10 | %10 | %10 | %10 |
| İzmir | %5 | %5 | %5 | %5 |
| Ankara | %5 | %5 | %5 | %5 |
| Kıyı / Yazlık bölgeleri (35 ilçe) | %5 | %5 | %5 | %5 |
Fark tanımlanmamış illerde fiyatlar Türkiye geneli referans değerlerle hesaplanır; bu illerde il bazındaki farkı yalnızca iklim bölgesi (ısıtma–soğutma kapasitesi) oluşturur.
İklim bölgeleri
| Bölge | Isıtma yükü | Soğutma yükü | İl sayısı |
|---|---|---|---|
| 1. Bölge — Sıcak (Akdeniz / Ege kıyısı) | 55 W/m² | 110 W/m² | 9 |
| 2. Bölge — Ilıman (Marmara, Karadeniz, iç Ege) | 70 W/m² | 95 W/m² | 32 |
| 3. Bölge — Soğuk (İç Anadolu) | 85 W/m² | 80 W/m² | 26 |
| 4. Bölge — Çok soğuk (Doğu Anadolu) | 105 W/m² | 60 W/m² | 14 |
6. Kalite sınıfları
Beş kalite sınıfı, cephe, doğrama, kaplama, banyo, mutfak, ısıtma-soğutma ve dış alan seçimlerinin varsayılanlarını birlikte belirler:
- Ekonomik: Bütçe odaklı, sağlam ve fonksiyonel. Kira veya yazlık kullanım için akılcı bir başlangıç.
- Standart: Piyasada güvenilir markalar, dengeli fiyat/performans. Aile villaları için en çok tercih edilen seviye.
- Premium: Isı pompası, ısı yalıtımlı alüminyum doğrama, büyük ebat seramik ve akıllı ev altyapısı.
- Lüks: Mermer zeminler, pivot kapı, VRF klima, tam akıllı ev ve özel tasarım detaylar.
- Ultra Lüks: Özel üretim, ithal markalar, minimal doğrama, infinity havuz ve en üst seviye sistemler.
7. Fiyatların kapsamı
Dahil
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri; topografik ölçüm ve zemin etüdü
- Yapı ruhsatı ve resmî harçlar
- Elektrik, su, kanalizasyon ve doğalgaz bağlantı bedelleri; parsel içi yeraltı hatları ve drenaj
- Şantiye kurulumu ve yönetimi
- Hafriyat, temel, betonarme taşıyıcı sistem, çatı, duvarlar
- Cephe, ısı ve su yalıtımı, kapı ve pencereler
- Zemin/duvar/tavan kaplamaları, boya, mutfak dolabı, tezgâh ve ankastre set, banyolar
- Sıhhi tesisat, ısıtma-soğutma, elektrik, aydınlatma, güvenlik sistemleri
- Peyzaj, çevre duvarı ve bahçe kapıları
- Genel şartlar, yüklenici genel gideri, beklenmeyen gider payı ve yüklenici kârı
Kalite sınıfına bağlı
- Havuz: ekonomik ve standartta yok; premiumda standart havuz, lükste premium havuz, ultra lükste infinity havuz varsayılan olarak dahil
- Akıllı ev: premium ve üzerinde dahil
- Jeneratör / kesintisiz güç: lüks ve ultra lükste dahil
- Hesaplama aracında her seçim değiştirilebilir
Hariç
- KDV (%20)
- Arsa bedeli ve tapu masrafları
- Mobilya, dekorasyon ve ankastre set dışındaki beyaz eşya
- Yapı denetim hizmet bedeli (ayrı kalem olarak hesaplanmaz)
- Finansman / kredi giderleri
8. Maliyet aralığı nasıl belirleniyor?
Hesaplanan toplamın altına %8, üstüne %10 taban bant uygulanır. Belirsizlik varsa bant genişler:
- İmar bilgisi bilinmiyorsa +%3
- Zemin durumu bilinmiyorsa +%4
- Hesaptaki maliyetin önemli bölümü örnek fiyatlardan geliyorsa +%2
- Fiyatı tanımsız kalem varsa +%3
9. Veri kaynakları
Birim fiyatlar; resmî kurumların yayımladığı veriler ile DEMAFT İnşaat'ın daha önceki projelerinde oluşan referans fiyatlar analiz edilerek belirlenmiştir. Firmamız piyasayı sürekli takip etmektedir.
Hesapta kullanılan 282 maliyet kaleminin her biri malzeme, işçilik, ekipman ve taşeron bileşenleriyle ayrı ayrı tutulur; bir fiyat değiştiğinde eski değer, değişiklik tarihiyle birlikte sürüm geçmişinde saklanır.
Fiyat durumu: hesapta kullanılan kalemlerin tamamı şu anda örnek fiyat olarak işaretlidir; DEMAFT doğrulaması tamamlanan kalemler “DEMAFT tarafından doğrulandı” olarak işaretlenir. Kalem bazında yaklaşık maliyet aralıkları maliyet veritabanında gösterilir.
10. Veriler nasıl güncelleniyor?
- Birim fiyatlar DEMAFT tarafından yönetim panelinden güncellenir: tek tek, Excel ile toplu içe aktarım veya yüzde bazlı toplu güncelleme (geri alınabilir) ile. Otomatik internet taraması yapılmaz.
- Her fiyat değişikliği sürüm olarak kaydedilir; bugüne kadar 737 değişiklik kaydı tutulmuştur. Son fiyat değişikliği: 03 Ekim 2026.
- Bir fiyat değiştiğinde sitedeki tüm hesaplar, tablolar ve veri sayfaları bir sonraki görüntülemede yeni fiyatlarla yeniden hesaplanır.
- Sayfalardaki veri dönemi her ayın 10'unda yenilenir ve o gün geçerli fiyatlarla DEMAFT Villa Maliyet Endeksi kaydı alınır. Geçmiş dönemler sonradan değiştirilmez.
- Gönderilen maliyet raporları ve teklifler, oluşturuldukları andaki fiyatlarla sabitlenir; sonraki fiyat değişiklikleri eski raporları değiştirmez.
11. Sürüm takibi
Her sonuç iki sürümle izlenebilir: Hesap motoru v1.0.0 (formül ve hesap kuralları) ve Fiyat veritabanı 2026.10.03-r737 (son fiyat değişikliğinin tarihi ve kayıt numarası). Bir sonuç değiştiğinde, değişikliğin formülden mi fiyattan mı kaynaklandığı bu iki sürümden anlaşılır.
12. Sınırlamalar
- Sonuçlar proje öncesi ön maliyet tahminidir; kesin fiyat mimari proje, zemin etüdü ve keşif sonrası belirlenir.
- Zemin iyileştirme, olağan dışı eğim, özel tasarım ve özel malzemeler hesaba kullanıcı seçimleri ölçüsünde yansır.
- Bölgesel fiyat farkı tanımlanmamış illerde yerel piyasa koşulları Türkiye geneli değerlerden farklılık gösterebilir.